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  信息时报讯（记者 罗莎琳）广东省住建厅日前发布了《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》，通知提醒购房者注意各种风险，并要求各地及时将该风险提示印发给辖区所有房地产开发项目公司。那么，交易风险提示中都提到了什么？购房时要警惕哪些风险？专业人士为你一一解读。

  关键词：预售证

  原文：房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

  解读：虽然国家早就明令禁止开发商不得在没有取得预售许可证的情况下卖房，但是这种情况还是时有发生。有不少烂尾楼和开发商跑路就和这种模式息息相关。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，开发商不符合销售条件，预收的房款也得不到任何有效的监管，很容易就被转移了，购房者的权益根本得不到有效保障。

  此外，《商品房预售许可证》要求初始登记购房者姓名要和最后的产权证相互对照，进行有效网签备案，以及购房款会进入合法的资金监管账户，可以保证购房者的权益不受欺诈。如果购房者和所购的房屋不能通过合法的程序进行捆绑、保护，资金来源不受监管，某些开发商可能利用这个空子进行一房多卖。

  王玉臣建议，所以业主买房的时候，务必要看是否已经取得了预售许可证，对基本的法定要件进行审查，千万不要购买无证房。

  关键词：预售款

  原文：房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。

  解读：王玉臣表示，根据相关法律规定，开发商在申报预售许可证的时候，就需要将监管银行和监管账户报给住建部门，住建部门在颁发预售许可证的时候也会进行公示，具体实施监管的时候，也是对应着这个公示的监管银行和监管账户。如果开发商提供的和官方公示的不一致，就意味着所提供的根本不是真正的监管银行和账户。届时，购房者支付购房款可能会被开发商直接将房款转移走。所以，购房人在支付购房款的时候，一定要核实开发商所提供的监管银行和账户是否与预售许可证公示信息上一致，如果不一致，一定要及时提出。必要时，还可以向相关部门进行投诉。

  关键词：黑中介

  原文：购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。

  解读：根据《广州市房地产中介服务管理条例》第八条规定，房地产中介服务机构及其分支机构，应当自取得营业执照之日起三十日内，持营业执照复印件、企业章程、中介服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向市房地产行政主管部门办理备案手续。

  广州市房地产中介协会表示，如果卖家遇到了“黑中介”，消费者及社会公众可通过以下4种方式查阅房地产中介服务机构及从业人员的信用档案：登录广州市住房和城乡建设局网站中的广州市房地产中介信用信息查询窗口；扫描《广州市房地产中介服务机构备案证书》和《广州市房地产中介服务人员信用信息卡》上的二维码；登录广州市房地产中介协会网站中的中介信用档案专栏；关注广州市房地产中介协会微信公众号（微信号：GZREA2010）。

  关键词：返租房、抵押房

  原文：房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。

  解读：记者了解到，目前不少公寓为了吸引投资客，都打出了“返租”的形式，据悉，所谓的包租、返租等大多不是和开发商签署合同，往往是和第三方公司签署合同，如果返租的收益得不到执行时，开发商也会从合同相对性上进行免责，拒不承认当年的承诺。王玉臣表示，这些合同往往都是有一定期限的，现实生活中存在大量到期后不再续签的纠纷。

  关键词：消费贷

  原文：购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。

  解读：消费贷也就是消费者贷款，它是对消费者个人发放的、用于购买耐用消费品或支付各种费用的贷款。不过现在有不少人都会申请消费贷来买房。而消费贷的使用范围，是不包括买房、买车的，只可惜被人钻了空子，违规使用了。

  王玉臣表示，经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，更是明令禁止不允许流入楼市的。一旦被银行查出贷款用途非申请时的用途，购房者或面临违约责任，被银行记入失信黑名单；有可能停发贷款、影响房屋交易；还会面临双重还贷压力、影响个人征信。

  关键词：双合同

  原文：房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的即是风险。

  解读：什么时候会出现双合同？举个例子，如果某楼盘网签价格不能高于2.8万元/平方米，然而开发商想要以5万元/平方米来出售房产，怎么办呢？开发商就会让购房人签一份均价为2.7万元/平方米的“购房合同”，再签一份均价为2.3万元/平方米的“装修合同”。而只有购房合同用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也能顺利备案了。

  然而，“双合同”也导致了购房者大幅度提高购房首付比例。此外，在开发商交付房屋时，购房者若因其他原因要求退房，由于开发商与购房者签订的《装修合同》多属于关联装修公司的承揽合同，对于装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。而“双合同”模式的装修标准实际由开发商主导，指定装修公司对开发楼盘批量装修，容易规避竣工验收及装修检验等多项质检程序，若出现装修工程质量差、不达标，或装修价值不符合装修价款等现象，容易引发批量性装修合同纠纷。