正文

  中新经纬11月26日电 国金固收蔡浩团队发布研报称，随着房地产监管持续升级，地产行业加速入冬，土地市场明显降温。而土地收入是地方财政收入的重要来源，2022年城投债面临不小的偿债压力。

  蔡浩团队称，在土地成交方面，“两集中”新政下，土地市场迎来量价齐跌。前10个月，全国100大中城市土地市场成交土地面积和土地总价分别同比减少22.8%和9.9%。土地出让金方面，全国土地出让金也出现较大下滑，不少城市前10个月的土地出让金同比减少50%以上，如福州、南昌、昆明、兰州、廊坊等。溢价率方面，全国100大中城市土地溢价率创下了历史最低位，多个城市，如威海市、湘潭市、吉林市等等前10个月的平均土拍溢价率均在0.5%以下；不少城市土拍溢价率已多月为0。

  蔡浩团队介绍，土地财政情况方面，以土地出让收入/(政府性基金收入+一般公共预算收入)来衡量土地财政依赖度，2020年全国土地财政依赖度攀升至29.72%。分各省来看，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于45%；相对而言，宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财政的依赖度偏低，土地财政依赖度均低于20%。整体而言，东部沿海地区经济水平较高，土地市场活跃，土地财政依赖度较高；而华北地区、华中地区以及除吉林省外的东北地区由于土地市场不活跃，土地出让金较低，在地方综合财力中占比也较低。

  蔡浩团队称，在土地财政与城投偿付方面，由于政府返还的土地出让金是城投公司偿债的重要资金来源之一，因此，区域内的土地行情会对城投公司的债务偿付产生一定影响。2022年城投债面临一定的偿付压力，总偿债量约在4万亿元左右，其中3、4月份是偿债高峰。从省份来看，江苏、浙江、山东、四川和湖南为城投债到期回售量前五大省份，江浙由于区域经济实力强，且金融资源丰富，土地市场走冷对城投偿债的压力可控。海南、西藏、宁夏、内蒙古四省明年城投债到期规模在100亿元以下，且其土地财政依赖度均较低，短期内土地市场降温对其影响不会太明显。对于土地财政依赖度高、经济实力处于中下游且明年城投债到期压力大的省份，需警惕辖内弱资质平台。

  蔡浩团队认为，从城市层面看：22个试点城市因为区域经济景气度较高，土地市场降温带来的财政压力短期内可控。土拍市场量价齐跌的区域，短期偿债压力主要涉及高资质平台，整体影响较小。尽管偿付规模不小，但由于该区域涉及的城投平台资质较好，融资渠道较为通畅，土地降温对区域内城投公司明年的债务偿付影响较小，如太原和长春。土拍市场量跌价升的区域，须关注资质一般的区县级平台。该区域土地市场降温尚不明显，短期内对当地财政影响有限。如潍坊和济宁。由于土地溢价率趋于走低，需持续关注土地市场持续走冷对地方财力的影响，关注资质一般、有一定到期回售压力的区县级平台。高土地财政依赖度区域，需关注弱区域弱资质平台。主体评级以AA为主，区域经济实力不强，如鹰潭、荆门，需要关注土地市场走弱对当地财力的影响，尤其是融资渠道不畅通的弱资质城投平台将率先承压。关注高债务的天津和高财政依赖度的临沂，两个区域的土拍市场均走弱，需关注城投平台的再融资能力和偿债压力。此外，城投公司入场“托市”频现，除了经济发达区域城投公司参与当地土拍市场外，需要关注弱资质平台参与土拍市场对自身带来的资金压力。(中新经纬APP)